Wie funktioniert ein Baukredit?
Ein Baukredit oder Baudarlehen ist immer zweckgebunden, das heißt, dass dieser Kredit nur für eine Immobilienfinanzierung genutzt werden darf, also für den Kauf oder Neubau eines Hauses oder einer Wohnung. Dabei sollten Sie allerdings nicht die gesamten Kosten über ein Darlehen finanzieren. Die meisten Banken empfehlen eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent.
Bei einem Immobilienkauf müssen Sie mit erheblichen Nebenkosten rechnen. Diese setzen sich aus der Maklerprovision, der Grunderwerbssteuer, den Notarkosten und den Grundbuchgebühren zusammen und sind regional sehr unterschiedlich. Ziehen Sie von den Gesamtkosten der Immobilie Ihr vorhandenes Eigenkapital ab, dann wissen Sie die Höhe des benötigten Baudarlehens.
Wovon ist der Zinssatz abhängig?
Jede Bank kann ihren eigenen Zinssatz festlegen. Daher verlangt eine Bank in Kassel unter Umständen mehr oder weniger Zinsen als eine Bank in Duderstadt oder Göttingen. Außerdem hängt der Zinssatz von der Art des Kredits ab, den Sie haben wollen. Für sogenannte Konsum- oder Kleinkredite werden deutlich höhere Zinsen verlangt als für einen Baukredit.
Weitaus wichtiger ist jedoch die Bonität des Kunden. Je größer die Wahrscheinlichkeit ist, dass Sie Ihren Kredit wie vereinbart zurückzahlen und je höher die von Ihnen gestellten Sicherheiten sind, desto geringer sind die Zinsen, die Sie für Ihren Kredit bezahlen. Bei einer Immobilien- oder Baufinanzierung ist außerdem die Höhe des Eigenkapitals sehr wichtig.
Ihr Haus oder Ihre Wohnung dient als Sicherheit für das Immobiliendarlehen, egal ob es sich um einen Kauf oder einen Neubau handelt. In Form einer Hypothek, die im Grundbuch eingetragen wird, wird das Darlehen gesichert. Dabei kann die Hypothek nicht höher sein, als der Wert der Immobilie. Wird Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu weniger als 80 Prozent belastet, weil Sie ausreichend Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung einsetzen können, dann ist der Zinssatz für Ihr Darlehen deutlich niedriger als bei einer Vollfinanzierung.
Kredit für eine Modernisierung
Eine Modernisierung können Sie durchaus mit einem Kredit finanzieren. In diesem Fall wird Ihr Wohneigentum nicht unbedingt mit einer Hypothek oder Grundschuld belastet. Meistens verlangt die kreditgebende Bank einen Nachweis, dass der Kredit tatsächlich für Modernisierungsmaßnahmen genutzt wird, manchmal auch den Nachweis, dass der Kreditnehmer überhaupt eine Immobilie besitzt. Der Zinssatz für einen Modernisierungskredit ist in der Regel deutlich niedriger als für einen normalen Raten- oder Konsumkredit, aber höher als für eine Baufinanzierung.
Welche Tilgung ist sinnvoll?
Neben den Zinsen enthält Ihr Kreditrate auch einen Beitrag zur Tilgung des Darlehens. Dabei legen Sie zusammen mit Ihrer Bank die sogenannte Anfangstilgung fest. Die Kreditrate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Je mehr des Kredits Sie im Laufe der Zeit zurückgezahlt haben, desto geringer ist der Zinsanteil in der Rate und desto höher wird logischerweise der Tilgungsanteil.
Zu Zeiten hoher Zinsen betrug die Anfangstilgung oft nur ein Prozent oder wenig mehr. Trotzdem konnte der Kredit in einer annehmbaren Zeit abgezahlt werden. Sind die Zinsen dagegen niedrig, sollte eine deutlich höhere Anfangstilgung gewählt werden, sonst kommt es zu unangemessen langen Kreditlaufzeiten von 50 und mehr Jahren. Denn die Zinsersparnis für bereits getilgte Kreditanteile ist nur gering, damit steigt auch der Tilgunsanteil nur sehr langsam an.
Forward Darlehen
Wichtige Fakten:
Ein Forward-Darlehen ist ein langfristiger Kredit, der erst in der Zukunft ausgezahlt werden soll. Dafür vereinbaren Sie jetzt schon einen Zinssatz, der etwas höher liegt als zur Zeit des Vertragsabschluss üblich. Die Forward-Periode (Zeit zwischen Vertragsabschluss und Inanspruchnahme des Kredits) kann bis zu 60 Monate (5 Jahre) dauern. Während dieser Zeit zahlen Sie weder Zinsen noch Gebühren. In der Regel wird ein Forward-Darlehen gewählt, wenn der Kreditnehmer mit steigenden Zinsen in der Zukunft rechnet aber weiß, dass er einen Kredit benötigen wird. Klassisch ist die Beantragung eines Forward-Darlehens für die Anschlussfinanzierung, wenn eine Hypothek in absehbarer Zeit ausläuft.
Wie bekomme ich eine Anschlussfinanzierung?
Schon einige Zeit bevor die Zinsbindung ihres Immobiliendarlehens ausläuft sollten Sie sich Gedanken über die Anschlussfinanzierung machen. Sind die Zinsen gerade niedrig, Sie rechnen aber mit einem baldigen Anstieg, dann ist ein Forward-Darlehen vermutlich eine gute Wahl für Sie. Allerdings ist der Zinssatz etwas höher als bei einem sofort in Anspruch genommenen Kredit. Bleiben die Zinsen also auch in Zukunft auf dem gleichen Niveau wie bisher, dann ist ein Forward-Darlehen vergleichsweise teuer. Sie können übrigens für die Anschlussfinanzierung durchaus eine andere Bank wählen, als die Bank, die Ihre Immobilie bisher finanziert hat.